摆脱“土地财政”依赖,促进房地产业持续健康发展

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2018-11-07

  中国房地产市场是一个极其复杂的巨大市场,民生与发展、经济与社会、政策与民意、政府与市场等多重因素、多种力量的合作和博弈,共同决定未来房地产市场的走势。 其中,政府的调控措施会显著影响短期内房地产市场的供需和价格变化,而对房地产市场长期走势起基础性乃至决定性作用的是国家发展战略和重大方针政策,现择要分析之。   宅基地制度改革的关键是处理好“放活”与“稳定”的关系,既要还权赋能、盘活利用,使农民有获得感,又要保障住有所居,稳定农村社会。

  “土地财政”是我国土地国有制度和特定发展阶段的一种特殊财政现象,广义的“土地财政”包括土地出让收入以及房地产税等与土地相关的税收,狭义的“土地财政”只包括土地出让收入。

由于土地出让总收入与地方一般公共预算本级收入之比多年来一直高达50%左右,因此“土地财政”就有了地方财政“半边天”之说,其实质是指地方政府对“土地财政”的过度依赖。 2017年全国土地出让总收入达到创纪录的52059亿元,相当于全年地方一般公共预算本级收入的56.9%。

今年上半年,全国300个城市土地出让金总额达19513亿元,同比增加27%。

其中既有扩大供地以稳定房价的因素,但也显示地方政府的“土地财政”依赖症并未降低。   客观而言,“土地财政”扩大了地方政府财力,有力支持了城市基础设施、公共设施和招商引资平台建设,加速了中国城市化进程。 同时也要看到,过度依赖“土地财政”带来了大量显性和隐性的系统风险,包括助长房地产投资投机加剧市场波动、扭曲政府行为推高债务风险、拉大贫富差距影响社会稳定、占用大量土地透支未来等,由此决定了现行“土地财政”不可持续,改革势在必行。

  不少人认为,我国房地产问题主要是由于政府对土地市场的行政干预,根子就在于“土地财政”。

这个观点未必全面,但两者关系确实密切。 摆脱对房地产业的过度倚重,促进房地产业持续健康发展,首先需要摆脱“土地财政”依赖。

  未来对于新增土地,应改变一刀切的几十年期出让土地的做法,实行弹性出让、先租后让、租让结合;对于存量土地,应推行多主体、多渠道供地,在盘活低效用地的同时,有效增加土地供应。 要统筹土地供应制度、占用制度和续期制度改革,逐步提高保有环节土地租税水平,降低流转环节土地租税负担,建立起可持续土地租税模式。 能否实现向可持续租税模式过渡,很大程度上决定着未来房地产市场的走势,但也不可能毕其功于一役,需要多措并举、循序渐进。